question:
ais-je le droit de sous-louer l’appartement que je loue en Israel sans en informer le propriétaire ?
Selon les lois établies par la Guémara et le Choul’han Aroukh celui qui loue une maison a le droit de la louer à son tour à d’autres, jusqu’à la fin de la période de sa propre location. Mais il y a plusieurs conditions à cela : premièrement, il faut que les nouveaux résidents ne soient pas plus nombreux que les premiers. (concernant cette première condition, il faut préciser que le Kessef Kodchim estime que c’est au temps où les dommages et réparations dans une maison étaient généralement assumées par le propriétaire de cette maison, que le nombre de résidents à une pertinence. Mais aujourd’hui où le locataire est censé restituer la maison en l’état initial, le nombre de résidents importe peu au propriétaire. Mais il n’est pas évident que les autres décisionnaires soient d’accord avec cette distinction. Après tout, le propriétaire peut très bien dire qu’il ne souhaite ni dégâts ni réparations !) Il faut aussi s’assurer que la personne à laquelle on loue la maison ne soit pas une personne « problématique ». Autre condition : on ne louera pas la maison à un non-juif qui risquerait de causer un dommage. Si cette dernière condition a été bafouée, on exclue le loueur d’origine jusqu’à ce qu’il répare son erreur, c’est-à-dire qu’il renvoie le nouvel habitant, ou alors qu’il accepte d’endosser tous les dommages y compris ceux qui proviennent de circonstances imprévisibles qui pourraient survenir. Autre condition : nous ne sommes pas dans une configuration où le propriétaire habite aux côtés de son locataire, sans entrée personnelle. Si c’est le cas, le propriétaire peut très bien dire à son locataire : je suis certes prêt à habiter en ta compagnie mais pas en celle du nouveau locataire que tu souhaites m’imposer !
Toutefois, précise le Choul’han Aroukh, si une condition/clause a été faite au début de la première location, autorisant clairement le locataire à sous-louer la maison du propriétaire, il sera permis de sous-louer la maison y compris à une famille plus nombreuse que la famille initiale. Car une condition acceptée par les parties est évidemment pertinente.
Dans les cas où il est autorisé au locataire de sous-louer la maison, le nouveau locataire payera le loyer au premier locataire, et non au loueur propriétaire. Et si le locataire initial a loué la maison à son sous-locataire à un loyer plus important que ce qu’il paye lui-même au propriétaire, il est en droit d’encaisser ce surplus. Puisqu’il est dans son droit. En revanche, si le locataire initial a sous-loué la maison illégalement, le bénéfice qu’il tire de cette location, c’est-à-dire le surplus en question, ira chez le loueur propriétaire. Il y a des cas où la totalité du loyer, et pas seulement le surplus de loyer, reviendra au loueur propriétaire, mais nous n’allons pas nous attarder sur ces cas. Notre but étant de présenter dans les règles générales la loi de la sous- location.
Aujourd’hui, il est d’usage dans le pays d’Israël, de considérer qu’il est interdit à un locataire de sous-louer l’appartement qu’il loue. Or le principe en ce genre de cas est que l’usage déracine la Halakha, c’est-à-dire que la halakha elle-même suit la coutume. Et ce que la halakha a formulée auparavant est en réalité la loi par défaut, c’est-à-dire en l’absence d’usage. En effet, le locataire, lorsqu’il s’est engagé au départ, l’a fait en sous entendant de se plier aux usages en vigueur. D’autre part, la quasi-totalité des locations immobilières se font par contrat. Généralement, celui-ci inclut une clause interdisant de sous-louer le bien sans autorisation explicite du propriétaire. Si c’est le cas, il est évident qu’il sera interdit de sous-louer.
Voir Choul’han Aroukh chapitre 316, section ‘Hochen Michpat. Et les commentaires qui entourent ces lois dans le Choul’han Aroukh. |
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