Je suis locataire d’un appartement et les autres résidents de l’immeuble souhaitent payer une société pour dératiser les parties communes. Est-ce à moi de participer à ces frais ou au propriétaire ?
La situation où un individu habite le bien d’un autre individu présente des problèmes et des défis souvent difficiles à régler entre les parties. Il est donc nécessaire d’agir avec honnêteté et droiture. Pour cela, il est nécessaire de prévenir les différends, qui seront lors soit évités soit plus facile à résoudre. Cela est vrai en particulier pour la location d’une maison ou d’un appartement.
Le locataire n’a pas le droit d’effectuer des changements majeurs dans le bien du propriétaire sans l’autorisation de celui-ci. Car la location est celle du droit d’habitation et non du lieu matériel lui-même. Cf. Rambam lois de Mékhira 23,1. De plus, généralement, le locataire n’a pas le droit de sous-louer le bien sans autorisation du propriétaire.
Quant au propriétaire, il n’a pas le droit d’entreprendre une action qui dérangerait l’utilisation du locataire, tel que des travaux à l’intérieur de l’appartement sans l’accord du locataire. Et ce, même si ces travaux sont pour le bien du locataire. (Rama ‘Hochen Michpat 312,1).
Selon la Halakha, pour qu’un accord entre le propriétaire et le locataire soit pertinent, il faut que les parties réalisent un « acte d’acquisition » qui vient acter cet accord.
En général, aujourd’hui, ce sont les signatures apposées sur le contrat qui fait office d’acte d’acquisition. (‘Emek Hamichpat 1,1).
Les différentes parties du contrat ne sont pas toutes équivalentes au niveau du statut juridique qu’elles représentent. Il y a des articles dont le non-respect est considéré comme un non-respect fondamental du contrat. D’autres dont le non-respect ne remet pas en cause l’ensemble du contrat mais permet de réclamer tel ou tel respect de cette partie du contrat.
Souvent, le contrat lui-même précise quels sont les articles dont le respect ou non a une conséquence sur l’ensemble du contrat. Si ce n’est pas le cas, et que la question se présente, le Beth Din jugera de lui-même si tel ou tel article est susceptible d’avoir une influence sur l’ensemble.
Le propriétaire transmettra la demeure dans un état correct et habitable. S’il connait des problèmes dans cette demeure, il doit en faire part au locataire, comme un marchand doit signaler au client un défaut dans la marchandise. Dans de nombreux contrats il est précisé que le locataire a vu et inspecté le bien et l’a trouvé conforme, impliquant de sa part un renoncement à toute plainte touchant à un défaut éventuel.
Toutefois, le locataire reste dans le droit d’exiger la réparation d’un élément deffectueux qui compromettrait une habitation normale. (‘Aroukh Hachoul’han ‘Hochen Michpat 232,1).
Si des problèmes surgissent durant la période de location, le propriétaire devra les réparer, dans la mesure où ils nécessitent une compétence professionnelle. (Choul’han Aroukh, 314,1).
Aujourd’hui l’usage est que le propriétaire répare y compris les éléments détériorés par le temps ou l’usage, comme une climatisation qui ne fonctionne plus correctement. En revanche, il ne change pas des ampoules etc.
Evidemment, cela est vrai dans la mesure où le locataire n’a pas été négligent dans l’entretien du bien.
La nécessité de faire intervenir une équipe de dératisation relève, en fait, d’une situation intermédiaire. Il arrive que la situation même de la demeure, comme par exemple le fait qu’elle soit située au rez – de – chaussée, engendre inévitablement la présence de bêtes indésirables. Dans ce cas, le bon sens penche davantage pour une participation du propriétaire. Mais, finalement, ce sera au Beth Din (si les parties n’arrivent pas à sa mettre d’accord sur une conduite à adopter ou sur un compromis) de juger à quelle catégorie cette dépense appartient. Peut-être jugera-t-il qu’il faille faire un compromis et partager la dépense en question.
S’il y a un usage clair en vigueur, on le suivra. A défaut, on suivra la loi à ce sujet. Si elle n’existe pas ou qu’elle est sujette à différentes interprétations, alors on s’adressera à un Beth Din, ou on posera la question à un Rav compétent, si les parties sont d’accord. |
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